Не бучи ни разу работником в сфере девелопмента или хотя бы риэлторства, я все же задумался над тем, насколько нынешним ценовым реалиям соответствует программа сноса пятиэтажек (и выселения в новые дома, соответственно). Вот ведь что интересно — когда эта программа была запущена в начале нулевых, первичное жилье эконом-класса в Москве (на уровне Черемушек по удаленности от центра) стоило в пределах $2000 за метр квадратный при полной (вместе со взятками) себестоимости для застройщиков не более $400.
Эта сверхприбыльность строительства и быстрой реализации жилья в Москве постоянно нагнеталась искусственно разгоняемыми ценами на жилье и активно инвестирующими в покупку жилой недвижимости банками. Рынок еще не был по ценам перегрет, у людей и банков было достаточно денег, но не хватала земли в Москве — такой, чтобы с уже сложившейся уютной инфраструктурой вокруг. И тогда было весьма выгодно департаменту Москвы (и приглашаемым застройщикам) освобождать «вкусную» землю в подобных микрорайонах, даже при выделении жилья как в расчете «комната на комнату» (для собственников квартир), так и с расселением нескольких семей по разным квартирам при выезде из хрущевке. Что-то там кому-то во втором случае предлагали доплачивать, но это были копейки (по 500 рублей за м/кв).
Но вот прошло десять лет. Стоимость жилой недвижимости эконом-класса застыла на отметке $4000-$5000 и больше не растет. Это и понятно — две волны кризиса снизили активность банков по кредитованию покупки недвижимости и кредитованию самих девелоперов в этом процессе. Банки ушли с потребительского рынка покупки жилья по той же причине — существенного увеличения прибыли новые квартиры, купленные сейчас, едва ли дадут в ближайшие три-пять лет. Да и себестоимость строительства выросла за десять лет по разным типам домов от 250 до 350 процентов. Нет больше низкой себестоимости с высокой вероятностью быстрой реализации возводимого жилья, и нет, соответственно, желающих ее приобретать. Прямым потребителям также — негде взять 12-15 миллионов рублей на новую квартиру, а ипотеку даже под 30% годовых дают с большим скрипом после долгой проверки клиента и наличии надежных поручителей (или залогового имущества).
Таким образом, продолжение программы сноса пятиэтажек сейчас почти полностью лежит на бюджете Москвы и частично на федеральном бюджете. И вот здесь начинается самое интересное. Мы уже научились по жизни — государство щедрым не бывает, тем более, в условиях финансового кризиса. Теперь уже не кладут паркетную доску в новых квартирах для переселенцев из хрущевок, отечественную керамическую плитку кладут только на пол в санузлах и кухне, окна отечественной модификации (обычные деревянные рамы с двухмерными стеклопакетами внутри), но не это самое страшное. Страшное (для тех, кто еще не переселился) может произойти чуть позже — когда активность продаж по рыночным ценам эконом-жилья резко стимулировать не удастся, а в бюджетах начнут существенно сокращать расходы на эту программу.
Разумеется, никто не оставит москвичей в уже готовых к сносу пятиэтажках. Только вот насколько сократят предлагаемое количество метров, неизвестно. О тех, кто проживает в хрущевках по социальному найму, и речи не идет — их всех за МКАД без претензий, как говорится. А вот собственникам жилья по положениям этой программы должны предоставить варианты новых квартир — до 7 просмотров разрешено. А потом — потом, что тоже прописано в положении о программе, государство оставило за собой право просто выкупить у владельцев по рыночной стоимости их квартиры, и рассчитаться живыми деньгами. В районе Черемушки сейчас трешка в хрущевке стоит максимум 5-6 миллионов рублей. Вот и протягивай потом по одежке ножки, если сейчас харчами долго будешь перебирать.