Насколько сейчас выгодна программа сноса пятиэтажек?

Цены на первичную недвижимость в Москве растут очень медленно.

Не бучи ни разу работником в сфере девелопмента или хотя бы риэлторства, я все же задумался над тем, насколько нынешним ценовым реалиям соответствует программа сноса пятиэтажек (и выселения в новые дома, соответственно). Вот ведь что интересно — когда эта программа была запущена в начале нулевых, первичное жилье эконом-класса в Москве (на уровне Черемушек по удаленности от центра) стоило в пределах $2000 за метр квадратный при полной (вместе со взятками) себестоимости для застройщиков не более $400.

Эта сверхприбыльность строительства и быстрой реализации жилья в Москве постоянно нагнеталась искусственно разгоняемыми ценами на жилье и активно инвестирующими в покупку жилой недвижимости банками. Рынок еще не был по ценам перегрет, у людей и банков было достаточно денег, но не хватала земли в Москве — такой, чтобы с уже сложившейся уютной инфраструктурой вокруг. И тогда было весьма выгодно департаменту Москвы (и приглашаемым застройщикам) освобождать «вкусную» землю в подобных микрорайонах, даже при выделении жилья как в расчете «комната на комнату» (для собственников квартир), так и с расселением нескольких семей по разным квартирам при выезде из хрущевке. Что-то там кому-то во втором случае предлагали доплачивать, но это были копейки (по 500 рублей за м/кв).

Но вот прошло десять лет. Стоимость жилой недвижимости эконом-класса застыла на отметке $4000-$5000 и больше не растет. Это и понятно — две волны кризиса снизили активность банков по кредитованию покупки недвижимости и кредитованию самих девелоперов в этом процессе. Банки ушли с потребительского рынка покупки жилья по той же причине — существенного увеличения прибыли новые квартиры, купленные сейчас, едва ли дадут в ближайшие три-пять лет. Да и себестоимость строительства выросла за десять лет по разным типам домов от 250 до 350 процентов. Нет больше низкой себестоимости с высокой вероятностью быстрой реализации возводимого жилья, и нет, соответственно, желающих ее приобретать. Прямым потребителям также — негде взять 12-15 миллионов рублей на новую квартиру, а ипотеку даже под 30% годовых дают с большим скрипом после долгой проверки клиента и наличии надежных поручителей (или залогового имущества).

Таким образом, продолжение программы сноса пятиэтажек сейчас почти полностью лежит на бюджете Москвы и частично на федеральном бюджете. И вот здесь начинается самое интересное. Мы уже научились по жизни — государство щедрым не бывает, тем более, в условиях финансового кризиса. Теперь уже не кладут паркетную доску в новых квартирах для переселенцев из хрущевок, отечественную керамическую плитку кладут только на пол в санузлах и кухне, окна отечественной модификации (обычные деревянные рамы с двухмерными стеклопакетами внутри), но не это самое страшное. Страшное (для тех, кто еще не переселился) может произойти чуть позже — когда активность продаж по рыночным ценам эконом-жилья резко стимулировать не удастся, а в бюджетах начнут существенно сокращать расходы на эту программу.

Разумеется, никто не оставит москвичей в уже готовых к сносу пятиэтажках. Только вот насколько сократят предлагаемое количество метров, неизвестно. О тех, кто проживает в хрущевках по социальному найму, и речи не идет — их всех за МКАД без претензий, как говорится. А вот собственникам жилья по положениям этой программы должны предоставить варианты новых квартир — до 7 просмотров разрешено. А потом — потом, что тоже прописано в положении о программе, государство оставило за собой право просто выкупить у владельцев по рыночной стоимости их квартиры, и рассчитаться живыми деньгами. В районе Черемушки сейчас трешка в хрущевке стоит максимум 5-6 миллионов рублей. Вот и протягивай потом по одежке ножки, если сейчас харчами долго будешь перебирать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.